3491/2016
Územní samospráva: hospodaření s majetkem obce; prodej nemovitého majetku
Územní samospráva: hospodaření s majetkem obce; prodej nemovitého majetku
k § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění zákonů č. 450/2001 Sb., č. 313/2002 Sb., č. 59/2003 Sb., č. 501/2004 Sb., č. 239/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 106/2016 Sb.
Obec není povinna při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku a může v mezích § 38 a § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce. Takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem konkrétního případu, přičemž postačí, budou-li důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení.
(Podle rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové, pobočka v Pardubicích, ze dne 20. 7. 2016, čj. 52 A 32/2016-126)
Prejudikatura:
nálezy Ústavního soudu č. 40/2003 Sb. a č. 405/2006 Sb.Věc:
Ministerstvo vnitra proti městu Dašice o zrušení usnesení Zastupitelstva města Dašice.Zastupitelstvo žalovaného přijalo dne 19. 2. 2014 usnesení, kterým bylo rozhodnuto o úplatném převodu nemovitých věcí ve vlastnictví žalovaného (pozemku p. p. č. 2436, pozemku st. p. č. 471/1, včetně součástí a příslušenství, jež tvoří zejména stavba domu č. p. 407 na tomto pozemku, vše v k. ú. Dašice) na Ondřeje V. a Danu V., kteří za ně nabídli částku ve výši 3 330 000 Kč. Žalovaný tím upřednostnil nabídku manželů V. před nabídkou Andrey H., která za předmětné nemovitosti nabídla částku ve výši 3 350 000 Kč.
Paní Andrea H. následně iniciovala zahájení dozorového řízení žalobcem. Žalobce po provedeném dozorovém řízení dospěl k závěru, že předmětné usnesení je v rozporu s § 38 odst. 1 obecního zřízení a rovněž se závěry vyplývajícími z nálezu Ústavního soudu ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. IV. ÚS 1167/11, č. 123/2012 Sb. ÚS, neboť byť byla schválená kupní cena vyšší než cena v místě a čase obvyklá, žalovaný dle žalobce rozhodl o tom, že se předmětné nemovitosti mají prodat zájemci (Ondřej V., Dana V.), který v porovnání s druhým zájemcem (Andrea H.) nabídl o 20 000 Kč nižší peněžité plnění, aniž by pro takový postup existoval "
určitý objektivní a legitimní důvod
". Žalobce v daném případě při prošetřování stížnosti paní Andrey H. zjistil, že žalovaný zveřejnil dne 27. 1. 2014 záměr prodeje uvedených nemovitých věcí a následně obdržel dvě žádosti o jejich odkup. Oba dva zájemci při projednávání nabídek v průběhu zasedání zastupitelstva žalovaného konaného dne 19. 2. 2014 uvedli, že jejich úmyslem není učinit z domu č. p. 407 ubytovnu. Nicméně před hlasováním zastupitelstva vystoupil v rozpravě člen zastupitelstva František C. a vyjádřil se tak, že obecně je "rozhodující cena, ale domnívá se, že 20 000 Kč nás nevytrhne, a protože
[manželé] V. zná, navrhuje to prodat jim, u nich máme jistotu, že bude naplněno to, co pan V. zde říkal
". Poté zastupitelstvo žalovaného rozhodlo, že předmětné nemovité věci budou prodány manželům V. Žalovaný byl žalobcem dopisem ze dne 12. 5. 2014 upozorněn na možný rozpor usnesení zastupitelstva žalovaného ze dne 19. 2. 2014 s § 38 odst. 1 obecního zřízení, a to "z důvodu prodeje nižší nabídce bez objektivních důvodů
". V reakci na to zastupitelstvo žalovaného na svém zasedání konaném dne 25. 6. 2014 schválilo usnesení, kterým výše uvedené usnesení ze dne 19. 2. 2014 doplnilo o následující text: "Vzhledem k téměř totožným nabízeným cenám (rozdíl 20 000 Kč je vzhledem k výši kupní ceny minimální) se zastupitelstvo rozhodlo prodat předmětné nemovité věci manželům V. z toho důvodu, že důvěřuje jejich slibu zachování charakteru bytového domu s nájemním bydlením.
" K návrhu usnesení zastupitelstva žalovaného bylo v materiálu pro členy zastupitelstva uvedeno následující odůvodnění: "Pan Ondřej V. v Dašicích podniká a nedaleko uvedené nemovitosti ve stejné ulici postavil a vlastní rodinný dům, ve kterém žije. Paní Andrea H. žije v Uhersku, jedna z firem manžela se zabývá zprostředkovatelskou činností realitních agentur. Oba zájemci deklarovali, že bytový dům nebude využíván jako ubytovna, zastupitelstvo považuje zachování charakteru domu jako domu bytového s nájemním bydlením za veřejný zájem. Zastupitelé města se proto rozhodli v zájmu města a jeho občanů pro větší jistotu v naplňování dalších záměrů s budovou č. p. 407.
"Takové odůvodnění považoval žalobce za nedostatečné, neboť chtěl-li žalovaný odůvodnit prodej za nižší částku "
menší důvěryhodností
" jednoho ze zájemců (paní Andrey H.), bylo dle žalobce třeba, aby tuto "menší důvěryhodnost nějakým způsobem doložil
". Pouze ze skutečnosti, že paní Andrea H. žije v Uhersku a jedna z firem jejího manžela se zabývá zprostředkovatelskou činností realitních agentur, nelze dle názoru žalobce "automaticky dovozovat její nižší důvěryhodnost při naplňování záměru s budovou č. p. 407
". Dle žalobce měl žalovaný "náležitě prověřit a zhodnotit důvěryhodnost všech zájemců a své rozhodnutí adekvátně odůvodnit
". To se však dle žalobce v daném případě nestalo, a proto žalobce podal u Krajského soudu v Hradci Králové - pobočce v Pardubicích žalobu, ve které navrhl, aby soud obě předmětná usnesení zastupitelstva žalovaného zrušil.Žalovaný ve vyjádření k žalobě uvedl, že obě nabídnuté kupní ceny byly jednoznačně vyšší než ceny v místě a čase obvyklé, a přesto, že nevybral nejvyšší nabídku, rozhodl zcela v mezích zákona, neboť přihlédl též k jiným důležitým zájmům obce a neměl na zřeteli pouze maximální zisk z prodeje nemovitostí. Nejednalo se tedy o
exces
a žalobce neměl důvod k zásahu do práva žalovaného na samosprávu.Krajský soud v Hradci Králové - pobočka v Pardubicích žalobu zamítl.
Z odůvodnění:
(...) Podle § 2 odst. 1 a odst. 2 obecního zřízení "[o]
bec je veřejnoprávní korporací, má vlastní majetek. Obec vystupuje v právních vztazích svým jménem a nese odpovědnost z těchto vztahů vyplývající. Obec pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů; při plnění svých úkolů chrání též veřejný zájem.
"Podle § 38 odst. 1 obecního zřízení "[m]
ajetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Obec vede účetnictví podle zákona o účetnictví.
"Podle § 39 odst. 1 a odst. 2 obecního zřízení "[z]
áměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.
"Z výše uvedeného je zřejmé, že obec jakožto veřejnoprávní může v mezích § 38 a § 39 obecního zřízení rozhodnout, že určitou nemovitou věc prodá i za cenu nižší než obsaženou v nejvyšší nabídce reagující na zveřejněný záměr, pokud má za to, že to je v jejím zájmu, resp. v zájmu občanů obce (srov. např. rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 16. 12. 2015, čj. 4 As 223/2015-43, bod [37]). Takový postup je ovšem nutno odůvodnit, a to způsobem odpovídajícím okolnostem (tj. např. významu prodávané věci pro obec, rozdílu v nabídnutých kupních cenách apod.) konkrétního případu. Jakákoliv lidská činnost, odůvodňování rozhodnutí nevyjímaje, je totiž vždy spjata s otázkou hledání míry (
korporace
má při nakládání se svým majetkem určité zvláštní povinnosti vyplývající právě z jejího postavení jakožto subjektu veřejného práva (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2009, sp. zn. 28 Cdo 3297/2008). Obec je zejména povinna hospodařit s jí vlastněným majetkem prostřednictvím svých volených orgánů tak, aby nepodlamovala důvěru občanů, kteří obec tvoří, v to, že její správa je správou ve prospěch obce, a nikoliv ve prospěch jiných subjektů (srov. např. nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 1167/11). Rozhodně však nelze výše citovaná ustanovení obecního zřízení interpretovat tak, že obec musí při prodeji nemovitého majetku vždy upřednostnit ekonomicky nejvýhodnější nabídku. Takováto interpretace
by totiž mohla vést k přijímání rozhodnutí, která odporují zájmům obce a občanů obce. Obec proto sine dubio
in
), a proto např. čím menší bude rozdíl v nabídnutých kupních cenách (a čím menší tedy bude i případný negativní dopad medio
stat virtusakceptace
ekonomicky méně výhodné nabídky na rozpočet obce), tím stručnější může být odůvodnění příslušného rozhodnutí zastupitelstva obce. Postačí přitom, pokud budou důvody rozhodnutí zastupitelstva obce seznatelné např. z předkládací (důvodové) zprávy k návrhu příslušného usnesení či z rozpravy předcházející přijetí příslušného usnesení.Výše uvedeným požadavkům dle názoru krajského soudu žalovaný dostál, neboť jednoznačně uvedl, co ho vedlo k tomu, že upřednostnil nabídku manželů V. Jelikož byla úvaha žalovaného racionální (logická) a nejednalo se o zjevný nejedná.
exces
, není ji krajský soud (ani žalobce) oprávněn korigovat, či ji dokonce nahradit úvahou vlastní. Žalovanému nelze vytýkat, že se zachoval jako jakýkoliv jiný rozumně uvažující subjekt ve srovnatelném postavení a že při zcela zanedbatelném rozdílu v nabídnutých kupních cenách
[rozdíl nečinil ani 0,6 % kupní ceny a ani 0,067 % rozpočtu obce (srov. http://www.dasice.cz/rozpocet-mesta/ds-1081/)] upřednostnil nabídku zájemce, který - na rozdíl od druhého zájemce - na území obce žije [dokonce má v blízkosti předmětných nemovitostí (ve stejné ulici) postaven rodinný dům], podniká a obec má v jeho případě jistotu, že bude zachován "charakter bytového domu s nájemním bydlením
" a že nebude muset plnění smluvně převzatých závazků vynucovat prostřednictvím orgánů veřejné moci. Důvěra, resp. víra ve spolehlivost potenciálního smluvního partnera, je klíčovým faktorem v rozhodovacím procesu, a proto upřednostnění zájemce, s nímž má obec dobré zkušenosti, nelze za shora popsaných okolností (zanedbatelný rozdíl v nabídnutých kupních cenách) považovat za projev libovůle či diskriminaci, ale za výsledek racionální úvahy členů zastupitelstva žalovaného nevybočující z mezí stanovených právním řádem, resp. pohybující se v autonomním prostoru, který územnímu samosprávnému celku k výkonu samosprávy stát poskytl. Ostatně diskriminací se rozumí rozdílné zacházení s osobami nacházejícími se ve srovnatelné situaci, které nemá objektivní a rozumné odůvodnění (srov. nálezy Ústavního soudu ze dne 21. 1. 2003, sp. zn. Pl. ÚS 15/02, č. 40/2003 Sb., a ze dne 6. 6. 2006, sp. zn. Pl. ÚS 42/04, č. 405/2006 Sb.). O takový případ se však ze shora uvedených důvodů prima vista
Na tomto místě je třeba zdůraznit, že zastupitelstvo žalovaného mělo pro své rozhodnutí dostatek informací, jak plyne např. z důvodových zpráv k návrhům žalobou napadených usnesení. Nebylo proto třeba provádět další "
prověřování
" zájemců, jak požadoval žalobce. Ostatně je především věcí případného zájemce, aby v nabídce uvedl vše, co uzná za vhodné, resp. aby přesvědčil obec o tom, že jeho nabídka je pro ni skutečně nejvýhodnější (a to nejen ekonomicky).Po zastupitelstvu obce nelze též požadovat, aby odůvodnění jeho rozhodnutí o nakládání s majetkem obce odpovídalo odůvodnění správního či soudního rozhodnutí, neboť pouze v (Platónově) ideální obci vládne intelektuální elita, teoreticky i prakticky školená k vládním úkolům, v reálném světě je zastupitelstvo obce složeno z osob s různým vzděláním, schopnostmi a životními zkušenostmi, a proto by přehnané požadavky na odůvodňování přijatých usnesení mohly ohrozit funkčnost těchto orgánů obce, především pak jejich schopnost efektivně (zejména v přiměřené době a v odpovídajícím rozsahu) plnit zákonem jim uložené úkoly (k tomu srov. - - např. nález Ústavního soudu ze dne 27. 5. 2013, sp. zn. III. ÚS 1669/11). Narůstající požadavky na odůvodňování rozhodnutí orgánů územních samosprávných celků by též mohly vést k nepřiměřenému nárůstu nákladů spojených s rozhodovacími procesy a v dlouhodobém horizontu i ke kolapsu celého systému (k důsledkům nárůstu investic do ". (...)
mutatis mutandis
složitosti
" srov. např. Tainter, J. A. Kolapsy složitých společností
. Praha: Dokořán, 2009, s. 319). Zkrátka i v 21. století platí ne quid nimis
Zasílání aktuálního vydání na e-mail
Zadejte Vaši e-mailovou adresu a budeme Vám nové vydání zasílat automaticky.