2513/2012
Stavební řízení: účastenství v řízení; společenství vlastníků jednotek
Stavební řízení: účastenství v řízení; společenství vlastníků jednotek
k § 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů)
k § 88 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)*)
I. Postavení společenství vlastníků jednotek jako zákonného správce společného majetku v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek, pokud se týkají společných částí domu a pozemku (§ 9 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům).
II. Vlastník bytové jednotky nemůže mít samostatné postavení účastníka řízení vedle společenství vlastníků jednotek ve stavebním řízení týkajícím se společných částí domu podle § 88 odst. 1 písm. b) stavebního zákona z roku 1976, ledaže se dané řízení dotkne přímo rovněž jednotky v jeho vlastnictví.
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 22. 6. 2011, čj. 1 As 38/2011-146)
Prejudikatura:
nálezy Ústavního soudu č. 95/2000 Sb., č. 128/2001 Sb. a č. 49/2005 Sb. ÚS (sp. zn. I. ÚS 646/04); č. 17/2009 Sb. NS.Věc:
Helena M. proti Magistrátu hlavního města Prahy o účastenství v řízení, o kasační stížnosti žalobkyně.Rozhodnutím Úřadu městské části Praha 4. ze dne 23. 7. 2002 („stavební úřad“) byla v rámci řízení o odstranění stavby podle stavebního zákona z roku 1976 dodatečně povolena změna stavby bytového domu na ulici B., Praha 4, spočívající v úpravách souvisejících s výměnou vnitřní ležaté kanalizace včetně částečné změny její původní trasy. Rozhodnutí stavebního úřadu nabylo právní moci dne 30. 8. 2002.
Podáním ze dne 27. 7. 2005 požádala žalobkyně stavební úřad o obnovu řízení, a to z důvodu, že nebyla jako vlastník bytové jednotky v dotčené nemovitosti zahrnuta do okruhu účastníků řízení (nebyla zařazena na výpisu vlastníků bytových a nebytových jednotek). Stavební úřad dne 9. 8. 2006 tento návrh zamítl. Proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně odvolání. To žalovaný zamítl rozhodnutím ze dne 16. 10. 2006 z důvodu pozdního podání návrhu na obnovu řízení.
Žalobkyně se domáhala žalobou před Městským soudem v Praze zrušení tohoto rozhodnutí. Byla přesvědčena, že je dán důvod pro obnovu správního řízení, neboť jí nebylo přiznáno postavení účastníka předmětného stavebního řízení, ač v době jeho vedení byli společně s jejím manželem vlastníky bytové jednotky příslušné nemovitosti.
Městský soud usnesením ze dne 13. 6. 2007 nejdříve žalobu odmítl z důvodu opožděnosti. Poté, co mu byla věc vrácena Nejvyšším správním soudem k dalšímu řízení (rozsudek ze dne 13. 8. 2008, čj. 1 As 37/2008-49), městský soud žalobu proti rozhodnutí žalovaného zamítl pro nedůvodnost. V odůvodnění rozsudku uvedl, že žalobkyně měla být zahrnuta do okruhu účastníků řízení. Zároveň se však městský soud ztotožnil se závěrem žalovaného, že i kdyby nebylo ze strany správního orgánu postupováno nezákonně (tj. kdyby s žalobkyní bylo jednáno jako s účastníkem řízení), návrh byl podán po uplynutí lhůty uvedené v § 63 odst. 3 správního řádu z roku 1967.
Proti rozsudku městského soudu brojila žalobkyně (stěžovatelka) kasační stížností, v níž namítala, že stavební úřad pochybil, pokud ji v původním správním řízení o dodatečném povolení stavby nepovažoval za účastníka řízení. Žalovaný i městský soud toto pochybení potvrdili. Oba však nesprávně vyvodili, že podmínky pro obnovu řízení podle § 62 odst. 1 písm. c) a § 63 odst. 3 správního řádu z roku 1967 přesto nebyly dány, neboť žalobkyně podala návrh na obnovu řízení opožděně. Tuto skutečnost však nedostatečně odůvodnili. Stěžovatelka také namítla chybné posouzení důvodu obnovy řízení a následnou nepřezkoumatelnost rozhodnutí.
Nejvyšší správní soud rozsudek Městského soudu v Praze zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Z odůvodnění:
(...)
III.B.1 Účastenství vlastníka jednotky a společenství vlastníků jednotek na stavebním řízení podle stavebního zákona z roku 1976
[24] Při řešení otázky účastenství stěžovatelky ve stavebním řízení je v dané věci obecně potřeba vycházet ze znění § 97 stavebního zákona z roku 1976. Podle něj byly účastníky řízení podle § 85 až § 96 (změna v užívání stavby, údržba a odstraňování stavby) „ k úpravě účastenství v § 14 správního řádu z roku 1967, stejně tak jako k účastenství ve stavebním řízení dle § 59 stavebního zákona 1976. Výše uvedené potvrdila i
osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich, včetně sousedních pozemků a staveb na nich, a jejichž práva, právem chráněné zájmy nebo povinnosti mohou být rozhodnutím přímo dotčeny, a dále osoby, které na návrh stavebníka budou odborně vést realizaci stavby nebo vykonávat odborný dozor
“ (§ 44 odst. 2 a 3). Úprava účastenství v § 97 stavebního zákona z roku 1976 je úpravou taxativní
, která je lex specialis
judikatura
ÚS v nálezu ze dne 22. 3. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 2/99, N 42/17 SbNU 295, č. 95/2000 Sb.[25] Jde-li o vlastníky bytových jednotek v bytovém domě a jejich vlastnická práva, je situace poněkud složitější, a to z důvodu speciální úpravy spoluvlastnictví, která ve vztazích vlastníků bytových jednotek v domě vzniká.
[26] Vlastnictví bytů se řídí zákonem o vlastnictví bytů. Charakteristickým znakem „
bytového vlastnictví je pluralita předmětů (objektů) vlastnického práva; předmětem vlastnického práva je vždy jednotlivý byt (jiný prostor) i celý dům, event. alespoň jeho společné části, a zpravidla také pozemek. Tyto předměty přitom vlastnicky patří i jiným subjektům (vyskytuje se i pluralita subjektů). Pluralita předmětů a pluralita subjektů existuje po celou dobu trvání bytového vlastnictví
“ a na základě toho „je determinována i pluralita práv příslušejících jedinému subjektu
“ (viz Novotný, M.; Fiala, J.; Horák, T.; Oehm, J.; Holejšovský, J. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář
. 4. vyd. Praha: C. H. Beck 2011, s. 4). Tento závěr také vyplývá z nálezu ÚS ze dne 13. 3. 2001, sp. zn. Pl. ÚS 51/2000, N 42/21 SbNU 369, č. 128/2001 Sb., podle kterého „platná právní úprava
[bytového vlastnictví] je postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí)
“. Z toho pojetí pak lze slovy ÚS dovodit, že vlastnictví k bytu nebo k nebytovému prostoru je „z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem
“, resp. právy ostatních vlastníků bytových jednotek.[27] Pro tyto účely zákonodárce definoval tzv. společné části domu. Podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů jsou společnými částmi domu „
části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny)
“. Existence spoluvlastnických vztahů ke společným částem, mnohdy řádově s několika desítkami spoluvlastníků, vyžaduje, aby péči o společné části zabezpečoval konkrétní subjekt – správce. Pro tyto účely a zároveň pro usnadnění výkonu správy společných částí domu se v bytových domech s určitou dispozicí (konkrétně viz níže citaci § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů) povinně ze zákona zřizuje zvláštní právnická osoba s omezenou právní subjektivitou, tzv. „společenství vlastníků jednotek
“ („SVJ“). Podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů SVJ je „právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze
“ (zvýraznění doplnil NSS).ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu
(,správa domu‘), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první[28] Z výše uvedeného vyplývá, že SVJ je právnickou osobou s omezenou právní subjektivitou, tj. způsobilostí mít jen taková práva a povinnosti, která jsou součástí jeho předmětu činnosti (srov. k tomu komentář k zákonu o vlastnictví bytů, cit. v bodě [26], s. 102). Zákon přitom předmět činnosti stanoví kogentně do té míry, že společenství nemůže vykonávat jiné činnosti, než zákon připouští (srov. k tomu Holešovský, J.; Neplechová, M.; Olivová, K.
Společenství vlastníků jednotek z pohledu právního, daňového, účetního a katastru nemovitostí
. Plzeň: Aleš Čeněk, 2008, s. 83).[29] Pojem „
správa domu
“ je legislativní zkratkou zahrnující jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich provoz a údržbu. Nejde o správu, provoz a údržbu jednotek v domě, jak by mohlo z legislativní zkratky vyplývat, tyto záležitosti jsou plně v moci vlastníků jednotek (viz k tomu komentář k zákonu o vlastnictví bytů, cit. v bodě [26], s. 102, srov. též rozsudek NSS ze dne 24. 3. 2011, čj. 9 As 73/2010-138). V této souvislosti je tedy nezbytné od podílu vlastníka bytové jednotky (či jiného prostoru) na správě domu odlišovat výkon této správy (srov. k tomu tamtéž, s. 103).[30] Úplný a konkrétní výčet činností, které správa domu zahrnuje (tj. které může SVJ vykonávat), v zásadě nelze podat. Obsáhlý výčet úkonů patřících ke správě domu je např. uveden v čl. III vzorových stanov společenství vlastníků jednotek, které tvoří přílohu k nařízení vlády č. 371/2004 Sb., podle kterých se správou domu rozumí také zajišťování provozu domu a pozemku, údržby a oprav společných částí domu, protipožárního zabezpečení domu, včetně hromosvodů,
revizí a oprav společných částí technických sítí, rozvodů elektrické energie, plynu, vody a odvodu odpadních vod
, tepla a teplé užitkové vody včetně radiátorů, čištění komínů apod.[31] Vůle SVJ se utváří na shromáždění vlastníků jednotek, tedy na nejvyšším orgánu SVJ, které se musí konat alespoň jednou ročně (§ 11 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Členy SVJ jsou ze zákona všichni vlastníci jednotek (§ 9 odst. 5 téhož zákona). Při utváření vůle je proto dle zákona potřeba příslušné většiny hlasů nebo – v určitých záležitostech – jednomyslnosti členů SVJ (srov. k tomu nález ze dne 8. 3. 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04, N 49/36 SbNU 525, č. 49/2005 Sb. ÚS). Zákon o vlastnictví bytů z těchto důvodů pamatuje i na situace, kdy je vlastník bytové jednotky na shromáždění přehlasován, nemohl být přítomen, shromáždění se nekonalo nebo na něm nebyla dosažena příslušná většina. Pro tyto případy poskytuje zákon přehlasovaným členům možnost obrátit se na soud, aby v důležité záležitosti rozhodl (§ 11 odst. 3, k tomu srov. usnesení NS ze dne 22. 10. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3246/2007, nebo rozsudek NS ze dne 14. 5. 2008, sp. zn. 28 Cdo 5216/2007, č. 17/2009 Sb. NS). Přehlasovaný člen nemůže očekávat, že pokud takovouto možnost ignoruje, bude moci stav věci zvrátit v obnoveném stavebním řízení, které inicioval.
[32] Postavení SVJ jako „
zákonného správce
“ společného majetku členů tak v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek, pokud se týkají podílového spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku, neboť při výkonu a zajišťování správy společných částí domu vystupuje SVJ svým jménem a na vlastní účet (srov. k tomu Čáp, J.; Schödelbauerová, P. Zákon o vlastnictví bytů, Komentář
. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2011).[33] Vlastník jednotky je povinen strpět výkon práv a povinností SVJ spojených se správou společných částí domu. Své zájmy může uplatňovat uvnitř SVJ, např. svou účastí a hlasováním na shromáždění vlastníků jednotek jako nejvyšším orgánu SVJ (§ 9 odst. 8, § 11 zákona o vlastnictví bytů). Pouhá skutečnost, že nesouhlasí se způsobem provedení opravy a změny společných částí domu a pozemku, však nemůže odůvodňovat jeho postavení jakožto účastníka stavebního řízení vedle SVJ. Opačný výklad, podle něhož by účastníky stavebního řízení, které se týká společných částí domu nebo pozemku, museli být vedle SVJ všichni vlastníci bytových jednotek, tj. všichni členové daného SVJ, by zcela pomíjel smysl povinného vzniku SVJ. Tak by mohl každý, byť i jediný tzv. „
přehlasovaný
“ člen SVJ i na několik let blokovat výkon správy společných částí nemovitosti na úkor vlastnických práv ostatních vlastníků bytových jednotek.III.B.2 Správnost určení okruhu účastníků stavebního řízení městským soudem
(...) [37] Skutkové okolnosti posuzovaného případu ukazují, že SVJ vyměnilo kanalizační potrubí za nové s tím, že z důvodu opakujících se dlouhodobých problémů zajistilo rovněž změnu vedení kanalizační trasy. Je nepochybné, že správa kanalizace spadá pod správu společných částí domu [viz § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů]. Její správou se logicky rozumí rovněž její opravy či revize. S ohledem na argumentaci uvedenou v bodech [28] a násl. tato činnost tedy plně spadá do
kompetence
SVJ, jakožto právnické osoby s práv- ní subjektivitou. V tomto rozsahu byla tedy vlastnická práva stěžovatelky, stejně jako vlastnická práva všech ostatních vlastníků bytových jednotek v domě, nutně omezena výkonem práva, resp. povinnosti SVJ provést opravu stavby společných částí domu a právem, resp. povinností s tím související – vyřízení příslušného stavebního povolení. Oprava a přemístění trasy kanalizace tak nemohly přímo zasáhnout do stěžovatelčiných vlastnických práv, ledaže v daném případě současně došlo k zásahu do jednotky ve vlastnictví stěžovatelky. Tuto skutečnost však městský soud nezkoumal a ani jiným způsobem ze spisu nevyplývá.[38] Městský soud ve věci evidentně vycházel z nesprávného právního závěru. Bez další argumentace totiž dovodil, že stěžovatelka účastníkem původního stavebního řízení být měla. Jak plyne z právní argumentace v části III.B.1, pouhá skutečnost, že stěžovatelka nesouhlasila se způsobem provedení opravy a změny vedení kanalizace, nemůže odůvodňovat její postavení jakožto účastníka stavebního řízení vedle SVJ. Městský soud tedy v dalším řízení zjistí, zda provedením opravy a změny vedení kanalizace došlo k přímému zásahu do vlastnického práva stěžovatelky (např. tak, že by se práce měly přímo dotknout jednotky v jejím vlastnictví).
[39] Právě uvedené bude mít zásadní dopady též na závěry městského soudu ohledně obnovy řízení. (...)
*)
S účinností od 1. 1. 2007 nahrazen zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
Zasílání aktuálního vydání na e-mail
Zadejte Vaši e-mailovou adresu a budeme Vám nové vydání zasílat automaticky.