1706/2008
Rozhodnutí správního orgánu: označení účastníka řízení; správní trestání: užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím
Rozhodnutí správního orgánu: označení účastníka řízení
Správní trestání: užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím
k § 8 odst. 2 obchodního zákoníku
k § 106 odst. 3 písm. c) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění zákonů č. 262/1992 Sb. a č. 83/1998 Sb.**)
Nevybočí-li způsob užívání bytu z mezí daných hledisky stavebněprávními, tj. byt bude užíván k přebývání oprávněných osob způsobem odpovídajícím povaze bytu, nepřipadá v úvahu postih podle § 106 odst. 3 písm. c) in fine stavebního zákona z roku 1976. Takový postih proto zásadně nepřipadá v úvahu, ani je-li byt pronajímán krátkodobě či střednědobě a jsou-li spolu s bydlením poskytovány další doprovodné služby.
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 26. 6. 2008, čj. 2 As 39/2007-80)
Prejudikatura:
srov. č. 22/1994 Sb. NS; Soudní judikatura
č. 935/2002.Věc:
Jarmila K. proti Magistrátu hlavního města Prahy o uložení pokuty, o kasační stížnosti žalovaného.Rozhodnutím Úřadu městské části Praha 1 ze dne 14. 10. 2005 byla žalobkyni uložena pokuta.
Žalobkyně se proti rozhodnutí odvolala. Žalovaný vydal dne 14. 12. 2005 rozhodnutí, kterým změnil rozhodnutí Úřadu městské části Praha 1 ze dne 14. 10. 2005 tak, že před slovy
„ukládá Jarmile K. –
se stávající text DOMINIUM
PRAGUE“„podle ust. § 106 odst. 3 písm. c)“
nahrazuje textem „podle § 106 odst. 3 stavebního zákona ve spojení s ustanovením § 107 odst. 1 písm. b) stavebního zákona“
a v ostatním toto rozhodnutí potvrdil.Proti rozhodnutí žalovaného podala žalobkyně u Městského soudu v Praze žalobu. Městský soud v Praze svým rozsudkem ze dne 22. května 2007 rozhodnutí žalovaného zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Městský soud shledal chybným postup žalovaného v tom, že opíral své úvahy nesprávně o vyhlášku hlavního města Prahy č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy, o obecných technických požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze (dále jen „vyhláška č. 26/1999“). Primární v projednávané věci podle soudu je činnost žalobkyně, a nikoli stavebně technická povaha objektu. Žalovaný měl zjistit obsah kolaudačního rozhodnutí a činnost, kterou vykonává žalobkyně, a vyhodnotit, zda odpovídá kolaudovanému účelu stavby. Z kolaudačního rozhodnutí ze dne 27. 3. 2002 je zřejmé, že stavba obsahuje ve 3. patře byty č. 1 až 9. Deliktu by se žalobkyně dopustila, kdyby tyto byty užívala jinak, např. jako kanceláře, výrobní či prodejní prostory apod. Tak tomu ovšem nebylo. Z toho, že byty jsou pronajímány jen na krátkou dobu, nelze vyvodit, že jde o smlouvu o ubytování. Ze skutečností obsažených ve spise za stávající právní úpravy nelze učinit nepochybný právní závěr, že činnost žalobkyně spočívá v poskytování ubytování.
Proti rozsudku městského soudu podal žalovaný (stěžovatel) kasační stížnost. Stížní námitka se týkala výtky městského soudu, že stěžovatel chyboval, když své úvahy opřel o výklad vyhlášky č. 26/1999. Stěžovatel souhlasí s městským soudem, že primární ve věci je posouzení, jakou povahu má činnost žalobkyně. Touto otázkou se správní orgány podrobně zabývaly a vycházely přitom z důkazů poskytnutých žalobkyní. Stěžovatel nesouhlasil s názorem městského soudu, že podnajímání bytů a poskytování ubytování v podstatě nelze rozlišit. V citované vyhlášce jsou na stavby pro bydlení a pro ubytování stanoveny rozdílné požadavky. Rovněž z hlediska územního plánování je rozdíl mezi stavbami pro ubytování a pro bydlení. Rozdílné požadavky na tyto stavby jsou stanoveny např. i z hlediska požární bezpečnosti staveb. Vyhláška č. 26/1999 obsahuje definici staveb pro bydlení a i staveb pro ubytování. Je tedy zřejmé, že smyslem tohoto předpisu je, aby stavby užívané způsobem uvedeným v čl. 3 odst. 1 písm. t) citované vyhlášky splňovaly všechny technické a další požadavky kladené na stavby pro ubytování. Správní orgány se z uvedeného důvodu zaměřily na otázku, zda způsob užívání předmětné stavby naplňuje všechny definiční znaky stavby pro ubytování a v odůvodnění napadeného rozhodnutí je podrobně uvedeno, z jakých důvodů u jednotlivých znaků shledává stěžovatel jejich naplnění. Stěžovatel rovněž poukázal na to, že podnájem bytů a poskytování ubytování rozlišují i daňové předpisy a že podle živnostenského rejstříku má žalobkyně v předmětném domě zapsanou provozovnu pro ubytovací služby. Proto není podstatná otázka, zda přenechává třetím osobám předmětné prostory na základě smlouvy o podnájmu nebo na základě smlouvy o ubytování.
Žalobkyně ve vyjádření ke kasační stížnosti uvedla, že způsob jejího užívání stavby byl zcela v souladu s kolaudačním rozhodnutím. Pokud bylo 3. patro objektu kolaudováno jako byty a povoleno užívání bytových jednotek, její způsob současného užívání s tím nebyl jakkoliv v rozporu. Podle smluv uzavřených dne 7. 6. 2002 byla žalobkyně nájemcem bytů č. 1 až 9 a tyto smlouvy jí umožňovaly přenechat byty do podnájmu. Žalobkyně pak předmětné byty podnajímala ke krátkodobému či střednědobému bydlení. Konstatování ve správním rozhodnutí, že byty jsou užívány v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, neodpovídá skutečnosti, protože, jak již uváděla v žalobě, byty splňují parametry bytu podle vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Podnájemní smlouvy byly výslovně uzavírány podle § 719 občanského zákoníku jako smlouvy o podnájmu, nikoli podle § 754 téhož zákona jako smlouvy o ubytování. Stěžovatel se při hodnocení vztahu mezi ní a podnájemci omezil pouze na definici ubytovacího zařízení jako stavby a již se nezabýval právní podstatou ubytování jako vztahu mezi nimi. Klienti pobývali v Praze krátkodobě či střednědobě, nechtěli bydlet v hotelu, nýbrž hledali tzv. rezidenční byty, což je v zahraničí známý pojem, avšak české předpisy jej neznají. Na tom nic nemění ani to, že žalobkyně poskytovala k podnájmu některé další služby jako úklid, odvozy a praní prádla, dodávky jídel apod. Poskytování takových služeb je běžné i v případě dlouhodobých pronájmů. Žádný zákon nezakazuje byty takto pronajímat.
Nejvyšší správní soud kasační stížnost zamítl.
Z odůvodnění:
(...) V daném případě se jedná o to, jakým způsobem lze užívat stavbu, resp. její část (v daném případě 3. patro příslušného domu). Podle kolaudačního rozhodnutí ze dne 27. 3. 2002, vydaného Úřadem Městské části Praha 1, odborem výstavby, bylo pro 3. patro domu v Praze 1, X-ské nám. Y, povoleno užívání bytů č. 1 až 9, včetně uvedení jejich popisů.
Porušení povinnosti užívat stavbu v souladu s kolaudačním rozhodnutím, a tedy hrozbě uložení pokuty podle § 106 odst. 3 písm. c) stavebního zákona za jednání spočívající v užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím anebo v umožnění jiné osobě užívat stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, může spočívat pouze v takovém jednání, které vybočuje z mezí pro užívání stavby, jež jsou
relevantní
z hledisek stavebněprávních. Tato hlediska jsou zejména stavebně technická, bezpečnostní ve vztahu ke stavebně technickým aspektům stavby, urbanistická a ekologická. Stavebnímu úřadu však nepřísluší postihovat takové modality v užívání staveb, které se pohybují uvnitř prostoru vymezeného účelem užívání staveb daným stavebněprávními hledisky. V této souvislosti lze poukázat na rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 11. 12. 2001, čj. 30 Ca 180/2001-30, publikovaném v časopise Soudní judikatura
pod č. 935/2002, v němž je uvedeno, že „stavbu nebo její část lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení (§ 85 stavebního zákona). I takto stanovený účel užívání má ale svoji variabilitu. Realizuje-li se totiž v určitém prostoru stavby takový účel užívání, který oproti stanovenému účelu v kolaudačním rozhodnutí nevyžaduje změny v jeho stavebně technickém uspořádání, nemůže ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, pak k takovéto změně ve způsobu užívání stavby není ani třeba rozhodnutí stavebního úřadu o povolení změny v užívání stavby. Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu“
.V případě žalobkyně to znamená, že tato je povinna užívat byty ve 3. patře jakýmkoli způsobem, kterým lze užívat byty. Jde-li o byt pronajatý, může být nepochybně užíván jejich nájemcem, avšak lze jej také dlouhodobě, střednědobě či krátkodobě přenechat do podnájmu podnájemci za předpokladu, že i podnájemce jej bude užívat jako byt, tj. k bydlení pro sebe či přiměřeného počtu dalších osob, např. rodinných příslušníků, přátel, atd., které budou byt užívat s ním, a to způsobem, který odpovídá povaze bytu. Ze stavebněprávních hledisek je zcela lhostejné, za jakým účelem, který stěžovatel považuje za podstatný, přenechává žalobkyně byty podnájemcům do podnájmu, zda za účelem dlouhodobého či krátkodobého pobytu, např. kvůli přechodnému zaměstnání či za účelem rekreace. Je dokonce nanejvýš logické a jako výkon vlastnického práva či práva z něho odvozeného zcela legitimní, že některé byty v turisticky atraktivní lokalitě Prahy 1 – Malé Strany budou krátkodobě pronajímány turistům, například proto, že to v konkrétním případě bude ten nejvýnosnější způsob užívání daného bytu. Pokud způsob užívání bytu nevybočí z mezí daných hledisky stavebněprávními, tj. byt bude užíván k přebývání oprávněných osob způsobem odpovídajícím povaze bytu, nepřipadá v úvahu postih podle ustanovení § 106 odst. 3 písm. c) stavebního zákona.
Argumentace stěžovatele čl. 3 vyhlášky č. 26/1999 není přiléhavá, neboť tento právní předpis stanoví základní požadavky na územně technické řešení staveb a zařízení a na účelové a stavebně technické řešení staveb a zařízení na území hlavního města Prahy, které náleží do působnosti Magistrátu hlavního města Prahy a úřadů městských částí (viz čl. 1 vyhlášky, specifikující předmět její úpravy), a nestanoví a ani nemůže stanovit podmínky pro užívání staveb, neboť k ničemu takovému zmocnění pro hlavní město Prahu zakotvené v ustanovení § 143 odst. 4 stavebního zákona (ve znění účinném do 30. 6. 2000) nedává možnost. Definice jednotlivých druhů staveb obsažené v čl. 3 vyhlášky č. 26/1999 se použijí pro účely této vyhlášky, tj. pro účely stanovení podmínek územně technického, účelového a stavebně technického řešení staveb. Vyhláška však nestanoví a ani nemůže stanovit závazné způsoby užívání takto definovaných jednotlivých typů staveb. Způsob užívání plyne výlučně z kolaudačního rozhodnutí a musí být stanoven v souladu se zákonem, tj. omezovat uživatele stavby ve výkonu ústavně (viz čl. 11 Listiny základních práv a svobod) chráněného práva vlastnického nebo jiného od něho odvozeného práva, pouze na základě důvodů relevantních ze stavebněprávních hledisek. V mezích daných stavebněprávními hledisky existuje prostor, v jehož rámci může uživatel stavbu užívat zásadně libovolným způsobem (samozřejmě v mezích daných jinými normami objektivního práva a právy třetích osob). Soukromoprávní režim užívání bytu je pak z hledisek stavebněprávních sám o sobě nerozhodný.
Pro posouzení, zda je podle stavebněprávních předpisů byt užíván jako byt, je pak zcela lhostejné, zda spolu s podnájmem bytu jsou poskytovány i další služby, a to ať již přímo pronajímatelem či nepřímo třetí osobou za zprostředkování pronajímatelem, nemění-li tyto služby ze stavebněprávních hledisek (a žádných jiných) nic na způsobu užívání bytu. Nic takového však v případě žalobkyně nevyšlo najevo. Služby poskytované v souvislosti s podnájmem mají povahu zprostředkování dalších aktivit souvisejících s pobytem podnájemců a uspokojováním jejich běžných životních potřeb (např. rezervace snídaně v přilehlé restauraci, zajištění dodávky jídel do bytu, zajištění transferu či účasti na různých kulturních akcích, zajištění praní prádla apod.) a samotného bytu se z hlediska účelů, ke kterým může být při bydlení užíván, nijak nedotýkají. Bydlí-li někdo v bytě, jistě si může nechat zajistit tyto služby jinou osobou, nechce-li si je zabezpečit vlastní aktivitou, přičemž na stavebně technické, urbanistické či ekologické aspekty stavby poskytování těchto služeb nemá žádný
relevantní
vliv.Rovněž irelevantní je skutečnost, že budova, v níž jsou byty k podnájmu přenechávány, byla označena jako
„Hotel residence DOMINIUM“
. Takové označení evokuje, že v dané budově je k dispozici rezidenční bydlení. Přesně toho také chtěla žalobkyně dosáhnout, přičemž jednala zcela v souladu se zákonem, neboť měla plné právo byty k rezidenčnímu bydlení (tedy fakticky k bydlení krátkodobému či střednědobému, zejména turistů) nabízet a takto je přenechat do podnájmu.Stěžovatel se postihováním osob, které pronajímají turistům byty v atraktivních lokalitách na krátkodobé ubytování, pro porušení ustanovení § 106 odst. 3 písm. c) stavebního zákona snaží regulovat okruh osob, kterým jsou byty pronajímány či přenechávány do podnájmu. Snaží se takovými postihy přimět osoby, které krátkodobě pronajímají či přenechávají do podnájmu byty turistům, aby od takovéhoto jednání upustily. Stěžovatel ovšem tímto jednáním používá svoji pravomoc v oblasti stavebního práva k regulaci podnikání, tj. k regulaci takového druhu, která se stavebněprávní regulaci zásadně vymyká (vyjma případů sekundárního dopadu stavebněprávní regulace, tj. situací, kdy doprovodným efektem regulace na základě stavebněprávních hledisek je tím způsobené omezení možnosti využívat stavbu k určitým typům podnikatelské činnosti). V případě žalobkyně však stavebněprávní nástroje, které má stěžovatel k dispozici, mu neumožňují takovou nepřímou regulaci jejího podnikání, neboť, jak bylo výše vyloženo, žalobkyně tím, že předmětné byty přenechává krátkodobě do podnájmu, nevybočuje z mezí dovolených způsobů užívání stavby, jak vyplývají ze stavebněprávních předpisů, neboť i takto byty užívá jako byty.
de facto
Městský soud tedy právní otázku, která byla pro posouzení odpovědnosti za správní delikt klíčová, posoudil v souladu se zákonem a v odůvodnění napadeného rozsudku svoji argumentaci přesvědčivě vyložil.
**) S účinností od 1. 1. 2007 nahrazen zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
Zasílání aktuálního vydání na e-mail
Zadejte Vaši e-mailovou adresu a budeme Vám nové vydání zasílat automaticky.