3711/2018
Katastr nemovitostí: zápis poznámky do katastru nemovitostí
Katastr nemovitostí: zápis poznámky do katastru nemovitostí
k § 21 odst. 1, § 23 odst. 1 a § 26 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zákonů č. 139/2015 Sb. a č. 460/2016 Sb.
I. Rovněž u poznámek zapisovaných k nemovitosti podle § 23 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, je katastrální úřad povinen podle § 21 odst. 1 ve spojení s § 26 zákona o katastru nemovitostí zjišťovat, zda poznámka navazuje na dosavadní zápisy v katastru.
II. Při zápisu poznámky podle § 23 odst. 1 písm. i) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, o usnesení o nařízení předběžného opatření, kterým byl uložen zákaz dispozice s bytovou jednotkou, je katastrální úřad povinen posoudit návaznost tohoto soudního rozhodnutí na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí, zejména je povinen zohlednit otázku vlastnictví bytové jednotky v době uložení zákazu dispozice s touto bytovou jednotkou.
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 8. 11. 2017, čj. 1 As 173/2016-80)
Věc:
Ing. Jiřina F. proti Katastrálnímu úřadu pro hlavní město Prahu o ochranu před nezákonným zásahem, o kasační stížnosti žalovaného.Žalobkyně podala žalobu u Městského soudu v Praze a domáhala se, aby soud přikázal žalovanému obnovit stav před tvrzeným nezákonným zásahem spočívajícím v provedení zápisu omezení vlastnického práva k bytové jednotce, již měla ve vlastnictví.
Vlastnické právo k jednotce žalobkyně nabyla na základě kupní smlouvy uzavřené dne 8. 4. 2015 s Ladislavem H. Dne 7. 5. 2015 byl povolen vklad vlastnického práva k jednotce s účinností ke dni 8. 4. 2015, ke kterému přešlo vlastnické právo na žalobkyni. Dne 17. 6. 2015 žalovaný do katastru nemovitostí s účinností ke dni 22. 5. 2015 zapsal ve formě poznámky omezení vlastnického práva vůči původnímu vlastníkovi Ladislavu H. K zápisu poznámky došlo na základě usnesení Městského soudu v Praze ze dne 14. 5. 2015, čj. 12 Co 176/2015-44, o nařízení předběžného opatření, kterým bylo Ladislavu H. zakázáno zcizit nebo jakkoli zatížit předmětnou bytovou jednotku právem třetí osoby, s výjimkou uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou nepřesahující dobu šesti měsíců.
Městský soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Zakázal žalovanému, aby pokračoval v porušování práva žalobkyně spočívajícího v zápisu předmětné poznámky a nařídil mu obnovit stav před zápisem této poznámky, a to ve lhůtě do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Městský soud shledal, že nebyla splněna jedna ze zákonných podmínek, konkrétně podmínka, že záznam musí navazovat na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí. Právní účinky zápisu poznámky nastaly ke dni 14. 5. 2015, tedy k datu, kdy již byla v katastru nemovitostí jako vlastnice bytu řádně zapsána žalobkyně. Z uvedeného je podle městského soudu patrné, že zápis poznámky, ukládající zákaz dispozice s bytem Ladislavu H., na předchozí zápis, tj. na zápis vlastnictví žalobkyně ke dni 8. 4. 2015, vůbec nenavazuje, protože Ladislav H. v době zápisu omezení již nebyl v katastru nemovitostí veden jako osoba mající jakýkoli vztah k předmětné nemovitosti. Bylo tedy na katastrálním úřadu, aby posoudil návaznost soudního rozhodnutí na předchozí zápis v katastru nemovitostí a zohlednil otázku vlastnictví nemovitosti, když zákaz dispozice se k řádně zapsanému vlastníkovi – k žalobkyni – nevztahoval. Pokud žalovaný zápis poznámkou zapsal, aniž by návaznost na dosavadní zápisy zjišťoval, jednal v rozporu s § 21 odst. 1 katastrálního zákona.
Proti rozsudku městského soudu podal žalovaný (stěžovatel) kasační stížnost. Odkázal na definici poznámky v § 6 katastrálního zákona, podle níž se jedná o zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Obdobně poznámky definovala i předchozí právní úprava v § 14 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., zápisech o vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (dále „zákon o zápisech“). Z ustálené judikatury vyplývá, že vhledem k užití spojky „
nebo
“ v citovaném ustanovení je zřejmé, že skutečnost zapisovaná poznámkou nemusí mít vždy zároveň vztah jak k nemovitosti na příslušném listu vlastnictví, tak k aktuálnímu vlastníku této nemovitosti, za splnění ostatních zákonných podmínek postačí souvislost s jedním identifikátorem (srov. rozsudky Nejvyššího správního soudu ze dne 18. 6. 2008, čj. 9 As 60/2007-42, nebo ze dne 28. 8. 2009, čj. 5 As 58/2008-78). Z porovnání dikce § 6 věty čtvrté katastrálního zákona a § 14 odst. 3 zákona o zápisech podle stěžovatele vyplývá, že poznámka ani po 1. 1. 2014 (tj. po nahrazení zákona o zápisech katastrálním zákonem) svou povahu nezměnila, a proto jsou citované judikatorní závěry i nadále použitelné. A to tím spíše, že katastrální zákon nově sám výslovně rozlišuje, které konkrétní poznámky se zapisují k nemovitosti (§ 23 katastrálního zákona) a které konkrétní poznámky se zapisují k osobě (§ 25 katastrálního zákona), což vyplývá rovněž z důvodové zprávy k § 23 katastrálního zákona. Poznámky uvedené v § 23 katastrálního zákona se zapisují vždy k nemovitosti, které se poznámka týká. To znamená, že se zobrazí vždy na tom listu vlastnictví, na němž je evidována daná nemovitost, a to bez ohledu na to, kterých osob se poznámka zapsaná k nemovitosti týká. Mezi tyto poznámky patří i poznámka o usnesení o nařízení předběžného opatření, která se do katastru nemovitostí zapisuje podle § 23 odst. 1 písm. i) katastrálního zákona. Podle stěžovatele tedy k zápisu poznámky o usnesení o nařízení předběžného opatření musí být dán vztah k nemovitosti evidované na příslušném listu vlastnictví, avšak souvislosti s aktuálně zapsaným vlastníkem nemovitosti není třeba. Názor městského soudu popírá jak definici pojmu poznámka (§ 6 věta čtvrtá katastrálního zákona), tak i rozlišení poznámek zapisovaných k nemovitosti a poznámek zapisovaných k osobě (§ 23 a § 25 katastrálního zákona). Navíc pokud by katastrální úřad v intencích napadeného rozsudku posuzoval, zda zákaz dispozice mohl, či nemohl být uložen, přezkoumával by věcnou správnost usnesení soudu o nařízení předběžného opatření. Taková pravomoc však katastrálnímu úřadu nepřísluší. I po 1. 1. 2014 platí, že při zápisu poznámky do katastru katastrální úřad nerozhoduje o vlastnickém právu, nýbrž z úřední povinnosti a bez vlastní rozhodovací pravomoci vyznačuje změnu právních poměrů nastalou v důsledku rozhodnutí jiného orgánu či úkonu osoby třetí (srov. usnesení zvláštního senátu ze dne 31. 1. 2007, čj. Konf 30/2006-5, nebo rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 26. 1. 2012, čj. 4 Aps 4/2011-68).
Žalobkyně ve svém vyjádření ke kasační stížnosti uvedla, že katastrální zákon podle jejího názoru nerozlišuje, zda je při zápisu poznámky k nemovitosti třeba přihlížet k jiným skutečnostem, než při zápisu poznámky k osobě, resp. neuvádí, na které dosavadní zápisy má být navazováno. Je-li tak součástí zápisu i údaj o osobě, jež nemovitost vlastní, pak omezení vlastnického práva k nemovitosti musí postihovat tuto osobu, resp. musí navazovat na zápis této osoby v katastru.
Posouzením návaznosti soudního rozhodnutí na předchozí zápis v katastru nemovitostí katastrální úřad nikterak nezasahuje do pravomoci soudu vydat takové rozhodnutí, pouze plní zákonnou povinnost. Katastrální úřad tím, že nezapíše poznámku dle soudního rozhodnutí, nikterak nezpochybňuje existenci soudního rozhodnutí jako takového, pouze upírá listině, v níž je rozhodnutí intimováno, vlastnost listiny, na jejímž základě lze poznámku zapsat.
Na danou věc je podle žalobkyně třeba nahlížet i optikou základních práv. Sebeomezení státu k možnosti vykonávat státní moc vůči všem jen na základě úcty k právům a svobodám člověka a občana a jako službu občanům se projevuje i v tom, že výklad právních norem nesmí být projevem přepjatého formalismu, jehož důsledkem by bylo sofistikované zdůvodňování zjevné nespravedlnosti vedoucí k porušení článku 36 Listiny základních práv a svobod. Poznámka k nemovitosti zapsaná bez vztahu k osobě vlastníka na základě rozhodnutí vydaného v době, kdy vlastník nemovitosti je někdo jiný než v rozhodnutí zmíněný účastník, nemá žádnou objektivní informační hodnotu pro právní vztahy k nemovitosti. Na základě takové poznámky nemůže dojít ke zpochybnění právních vztahů k nemovitosti, a je tak v rozporu s logikou významu a funkce, jež poznámky mají mít. Nicméně i přes absenci této objektivní informační hodnoty má i taková logicky nesmyslná poznámka objektivní způsobilost zasahovat do vlastnického práva vlastníka, ať již tím, že potenciálně odrazuje zájemce o nemovitost, nebo snižuje hodnotu nemovitosti (pro účely kupní či zástavní smlouvy), nebo zvyšuje úrokové sazby k financování nákupu nemovitosti.
Nejvyšší správní soud kasační stížnost zamítl.
Z odůvodnění:
V.
Právní posouzení Nejvyššího správního soudu
(…)
V.B K námitce nesprávného právního posouzení zápisu poznámky v katastru jako zásahu nezákonného
[20] Mezi stranami není sporu o tom, že jde o zásah do právní sféry žalobkyně. Stěžovatel nijak nesporuje závěry městského soudu o tom, že zápis poznámky o omezení vlastnického práva směřuje přímo proti žalobkyni nebo je proti ní přímo zasaženo v jeho důsledku, neboť žalobkyně je vlastnicí jednotky, které se předmětná poznámka v katastru nemovitostí týká. Ačkoliv obsahem poznámky není omezení vlastnických práv žalobkyně samotné, je zjevné, že již pouhá existence této poznámky do právní sféry žalobkyně zasahuje (a jak uvádí žalobkyně, např. jí brání v čerpání hypotečního úvěru za výhodných podmínek). Sporným tedy zůstává, zda se jedná o zásah
nezákonný
ve smyslu § 82 s. ř. s. [21] Argumentace stěžovatele je vystavěna na předpokladu, že katastrální zákon výslovně odlišuje poznámky, které se zapisují k nemovitostem, a poznámky, které se zapisují k osobě. Katastrální zákon v § 6 větě čtvrté poznámku definuje jako „
zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných
“. Judikatura
správních soudů přitom ještě v souvislosti s předchozím katastrálním zákonem (č. 344/1992 Sb.) a zákonem o zápisech dovodila, že vzhledem k užití spojky „nebo
“ v citovaném ustanovení je zřejmé, že skutečnost zapisovaná poznámkou nemusí mít vždy zároveň vztah jak k nemovitosti na příslušném listu vlastnictví, tak k aktuálnímu vlastníku této nemovitosti, za splnění ostatních zákonných podmínek postačí souvislost s jedním identifikátorem (srov. rozsudky Nejvyššího správního soudu ze dne 18. 6. 2008, čj. 9 As 60/2007-42, nebo ze dne 28. 8. 2009, čj. 5 As 58/2008-78). Nejvyšší správní soud souhlasí se stěžovatelem, že tento právní závěr nadále platí, avšak stěžovatel ve své argumentaci přehlíží, že jednou ze zákonných podmínek pro zápis poznámky podle katastrálního zákona – na rozdíl od právní úpravy, za jejíž účinnosti byly přijaty shora odkazované rozsudky – je rovněž skutečnost, že poznámka „navazuje na dosavadní zápisy v katastru
“.[22] Podle § 22 odst. 1 katastrálního zákona katastrální úřad zapíše poznámku „
na základě rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, pozemkového úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána
“. V § 23 odst. 1 katastrálního zákona jsou pod písm. a) až za) vyjmenované poznámky, které se zapisují k nemovitosti. Jednou z těchto poznámek je podle § 23 odst. 1 písm. i) katastrálního zákona rovněž „usnesení o nařízení předběžného opatření
“, o které jde i v projednávané věci. V § 23 odst. 2 katastrálního zákona jsou pak vyjmenované poznámky, které se zapisují k osobě.[23] Podle § 26 katastrálního zákona „
pro zápis a výmaz poznámky se použijí přiměřeně ustanovení o zápisu a výmazu záznamem
“. Podmínky pro zápis záznamu stanoví § 21 odst. 1 katastrálního zákona, podle něhož katastrální úřad 1) „zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou
“, 2) „zda je předložená listina bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností
“ a 3) „zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru
“. Podle § 21 odst. 2 katastrálního zákona katastrální úřad postupuje následovně: je-li listina způsobilá k tomu, aby na základě ní byl proveden záznam do katastru, katastrální úřad záznam provede; jinak tomu, kdo listinu předložil, sdělí písemně důvody, pro které záznam proveden nebyl, a listinu mu vrátí.[24] Povinnost katastrálního úřadu zkoumat, zda listina navazuje na dosavadní zápis v katastru, byla novelou č. 349/2011 Sb. zakotvena již do zákona o zápisech, který byl následně ke dni 1. 1. 2014 zrušen v souvislosti s přijetím nového občanského zákoníku a aktuálně účinného katastrálního zákona. Tato povinnost byla do zákona o zápisech přijata z podnětu veřejného ochránce práv. V důvodové zprávě se k této povinnosti mimo jiné uvádí, že „
záznamem se provádí zápis do katastru nemovitostí mimo jiné i na základě soudních rozhodnutí. Velké problémy však praxi přináší, když soudní rozhodnutí je předloženo k záznamu, a na dosavadní zápisy v katastru nenavazuje. Může se tak stát, že je z katastru nemovitostí vymazáno na základě soudního rozhodnutí záznamem vlastnické nebo jiné věcné právo i bez vědomí dosavadního vlastníka. Lze konstatovat, že takový postup je protiústavní. Čl. 38 odst. 2 Listiny základních práv a svobod totiž uvádí: ‚
Každý má právo, aby jeho věc byla projednána veřejně, bez zbytečných průtahů a v jeho přítomnosti a aby se mohl vyjádřit ke všem prováděným důkazům. Veřejnost může být vyloučena jen v případech stanovených zákonem.‘ Existují záznamové listiny včetně rozhodnutí soudů, které byly vyhotoveny tak, že na jejich základě má být z katastru vymazán dosud zapsaný vlastník nebo jiný oprávněný, aniž by měl možnost účastnit se soudního řízení, jehož výsledek pro něj proto není závazný. Typické jsou rozsudky, kdy se určí, že určitá osoba vydává nemovitost jiné osobě. Přitom vydávající osoba není v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník, protože dávno převedla nemovitost na třetí osobu. Pro tuto třetí osobu tedy není rozsudek závazný, nijak nemohla před soudem hájit svoje práva a většinou ani o probíhajícím soudním řízení neví. Náhle se však dozví, že byla jako vlastník z katastru vymazána záznamem, aniž by s ní předtím kdokoli jednal. Typické jsou také případy, kdy dědici dědí nemovitost, kterou zůstavitel nikdy nevlastnil. Konečně se nenavazující rozsudky týkají případů, kdy soud rozhodne o vlastnictví nemovitosti, která neexistuje. Stává se to například tehdy, když soud vychází ze starých podkladů a před vynesením soudního rozhodnutí je dokončena pozemková úprava, při které všechny dosavadní pozemky zaniknou a místo nich vzniknou pozemky naprosto jiné. Uvedené nedostatky je třeba nejprve odstranit v řízení před orgánem, který je k tomu příslušný. V žádném případě se tedy nebude ani nadále zkoumat, zda soud rozhodl po věcné stránce správně. Stejná právní úprava byla i v obecném knihovním zákoně, podle kterého se do pozemkové knihy zapisovala i práva na základě soudních rozhodnutí. Nulová varianta by vedla k tomu, že by se do katastru nemovitostí i nadále prováděly duplicitní zápisy, čímž by náš katastr zůstal evropskou raritou. Ostatně osvědčená zásada, že každý zápis ve veřejné evidenci nemovitostí musí navazovat na předchozí zápisy, byla obsažena již v § 21 zákona č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (Obecný knihovní zákon), které znělo: ‚
Zapisovati se může jen proti tomu, kdo jest toho času, kdy se žádá, zapsán v pozemkové knize za vlastníka nemovitosti nebo práva, ve příčině kterých se má zápis státi, nebo se alespoň zároveň za vlastníka vloží nebo zaznamená (§ 432 ob. z. obč.).‘
“[25] Již důvodová zpráva k zákonu č. 349/2011 Sb., kterým byl novelizován zákon o zápisech, tedy rozlišovala mezi povinností katastrálního úřadu zkoumat, zda listina navazuje na dosavadní zápis v katastru, a přezkumem věcné správnosti soudního rozhodnutí, která katastrálnímu úřadu naopak nepřísluší. Argumentu stěžovatele, že ověřením, zda se usnesení o předběžném opatření týká vlastníka nemovitosti, by katastrální úřad posuzoval, zda zákaz dispozice s bytem mohl, či nemohl být uložen, tj. zkoumal by věcnou správnost rozhodnutí soudu, Nejvyšší správní soud nepřisvědčil. Povinností katastrálního úřadu bylo posoudit
návaznost
soudního rozhodnutí na předchozí zápis v katastru nemovitostí a zohlednit otázku vlastnictví nemovitosti, jelikož zákaz dispozice se k řádně zapsanému jedinému vlastníkovi bytové jednotky, tj. k žalobkyni, zjevně vůbec nevztahoval. I u poznámek zapisovaných k nemovitosti podle § 23 odst. 1 katastrálního zákona je přitom katastrální úřad povinen zkoumat, zda poznámka navazuje na dosavadní zápisy v katastru podle § 21 odst. 1 ve spojení s § 26 katastrálního zákona. [26] Nejvyšší správní soud souhlasí se žalobkyní, že tato nemá žádnou právní možnost dosáhnout zrušení předběžného opatření, na jehož základě byla poznámka zapsána. Žalobkyně nebyla účastníkem řízení, v rámci něhož byl předchozímu vlastníkovi Ladislavu H. uložen zákaz dispozice s bytem. Současně je nepochybné, že již v době nařízení tohoto předběžného opatření předmětnou bytovou jednotku vlastnila žalobkyně, nikoliv předchozí vlastník, vůči němuž zákaz dispozice s bytem směřoval. Z důvodové zprávy k zákonu č. 349/2011 Sb. přitom zcela jasně plyne, že smyslem zakotvení povinnosti zkoumat návaznost na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí je snaha předejít situacím, kdy na základě soudního rozhodnutí budou v katastru činěny nové zápisy, které však s dosavadními zápisy nekorespondují a jsou způsobilé negativně ovlivnit právní sféru třetích osob. Takovou osobou je v projednávané věci žalobkyně, do jejíž právní sféry předmětná poznámka o nařízení předběžného opatření negativně zasahuje, aniž by navazovala na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí.
[27] Nejvyšší správní soud proto uzavírá, že pokud katastrální úřad v projednávané věci zápis poznámkou učinil, aniž by její návaznost na dosavadní zápisy v katastru nemovitostí zjišťoval, jednal v rozporu s § 21 odst. 1 ve spojení s § 26 katastrálního zákona. (…)
Zasílání aktuálního vydání na e-mail
Zadejte Vaši e-mailovou adresu a budeme Vám nové vydání zasílat automaticky.