653/2005
Daň z převodu nemovitostí: okamžik rozhodný pro ocenění nemovitosti
Ej 107/2005
Daň z převodu nemovitostí: okamžik rozhodný pro ocenění nemovitosti
k § 8, § 9 a § 10 zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění zákonů č. 18/1993 Sb. a č. 322/1993 Sb.
k § 21 odst. 1 vyhlášky Ministerstva financí č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. , o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb. (v textu též „vyhláška č. 279/1997 Sb.“)*)
Pro ocenění nemovitosti za účelem zjištění výše daně z převodu nemovitostí jsou rozhodující právní vztahy převodce (např. nájemní poměry), které tu jsou v okamžiku zániku jeho vlastnictví k převáděné nemovitosti. Zdaňován je právě převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti – příp. dosažitelný finanční výnos, je-li dohodnutá cena nižší než zjištěná – a je proto nutno aplikovat i ustanovení § 10 zákona ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí. Stavby, u nichž je ke dni převodu pronajato nejméně 80 % jejich podlahových ploch, se tak ocení kombinací nákladového a výnosového způsobu (§ 21 odst. 1 vyhlášky č. 279/1997 Sb.).
(Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 12. 1. 2005, čj. 1 Afs 76/2004-59)
Prejudikatura:
nález Ústavního soudu ze dne 3. 4. 2003, sp. zn. IV. ÚS 500/01 (Sb. ÚS, sv. 30, nález č. 51, str. 47); nález Ústavního soudu ze dne 29. 5. 2003, sp. zn. III. ÚS 644/01 (Sb. ÚS, sv. 30, nález č. 71, str. 183).Věc:
Václav Š. v P. proti Finančnímu ředitelství v Plzni o daň z převodu nemovitostí, o kasační stížnosti žalovaného.Žalovaný rozhodnutím ze dne 5. 8. 2003 změnil platební výměr na daň z převodu nemovitostí, který dne 4. 3. 2003 vydal Finanční úřad v Kdyni, tak, že stanovil daňovou povinnost na částku 51 180 Kč oproti původní výši 49 390 Kč.
Žalobce proti rozhodnutí žalovaného brojil žalobou u Krajského soudu v Plzni, který napadené rozhodnutí zrušil a věc vrátil žalovanému k dalšímu řízení. V odůvodnění rozsudku soud uvedl zejména, že zákon ČNR č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (dále jen „zákon č. 357/1992 Sb.“), určuje, že poplatníkem daně je převodce, předmětem daně je úplatný převod nemovitosti a cílem zdanění je odčerpání části kupní ceny. Pro stanovení základu daně z převodu nemovitostí nemůže být proto rozhodující právní režim stavby vzniklý dnem nabytí nemovitosti a trvající do budoucna, nýbrž právní režim stavby v době, kdy se nacházela ve vlastnictví poplatníka této daně. Oceňovací metoda pro stanovení ceny se musí odvíjet od stavu nemovitosti u převodce, nikoliv nabyvatele. Znamená to, že předmět daně měl být oceněn podle § 21 vyhlášky č. 279/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 127/1999 Sb., kombinací nákladového a výnosového způsobu ocenění, protože po celou dobu, kdy se nemovitosti nacházely ve vlastnictví převodce a poplatníka daně z převodu nemovitostí, bylo pronajato více než 80 % podlahových ploch. Metoda ocenění použitá znalcem tak byla legální a pro přepočet ceny podle § 3 vyhlášky č. 279/1997 Sb. nebyl zákonný podklad. Soud odkázal na shodnou interpretaci těchto ustanovení provedenou Ústavním soudem v nálezech IV. ÚS 500/01 a III. ÚS 644/01.
Žalovaný (stěžovatel) proti rozsudku krajského soudu podal kasační stížnost; namítal, že krajský soud nesprávně posoudil právní otázku v předcházejícím řízení [§ 103 odst. 1 písm. a) s. ř. s.]. Stěžovatel zpochybnil výklad pojmu „cena platná v den nabytí nemovitosti“ a z toho učiněný závěr, že oceňovací metoda pro stanovení ceny zjištěné se odvíjí od stavu nemovitosti u převodce, nikoliv nabyvatele. Pro vznik předmětu daně je tak rozhodným okamžikem pouze den právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vlastnické právo se nabývá ke dni podání návrhu na zápis vkladu, třebaže administrativní zápis o této skutečnosti je proveden následně. Také daňové přiznání se podává až poté, co katastrální úřad změnu zapíše. Součástí daňového přiznání je i znalecký posudek, který má být vypracován až poté, co předmět daně vznikl, tedy po zápisu vlastnického práva, neboť pak je již nabyvatel vlastníkem, nikoliv nájemcem. Protože se cena zjištěná znalcem váže podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. na den nabytí vlastnického práva k nemovitosti a protože je rozhodné, zda v tento den nájemní vztah existoval či nikoliv, má být pro ocenění použita metoda nákladová.
Daní z převodu nemovitostí – uvádí dále stěžovatel – se zdaňuje úplatná smluvní změna vlastnictví k dotčené nemovitosti, nikoliv příjmy získané prodejem nemovitosti. Účastníky převodu jsou převodce i nabyvatel, poplatníkem je však dle zákona převodce. Cena nemovitosti musí být proto zjištěna ke dni převodu, bez ohledu na to, kdo je poplatníkem daně. Správce daně není oprávněn vést daňové řízení v době, kdy probíhá řízení vkladové, ale až v době, kdy nastanou účinky přechodu vlastnického práva.
Nejvyšší správní soud kasační stížnost zamítl.
Z odůvodnění:
Podle § 9 zákona č. 357/1992 Sb. je daní z převodu nemovitostí zatížena převáděná nemovitost (nikoliv nemovitost nabývaná). Proto také je dle § 8 citovaného zákona poplatníkem této daně převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem. I ustanovení § 10 odst. 1 musí být tedy aplikováno s ohledem na cíl zákona.
Je-li jednoznačně poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce a předmětem daně je úplatný převod nemovitosti a úmyslem zákonodárce je zatížení hodnoty převáděné nemovitosti, neboť zdaněn je právě převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti, příp. dosažitelný finanční výnos, je-li dohodnutá cena nižší než zjištěná, pak musí být ocenění vztaženo ke konkrétní převáděné nemovitosti, která je ve vlastnictví toho, kdo je poplatníkem daně, a musí být i při tomto ohodnocení nemovitostí vzat v úvahu právní stav nemovitosti u převodce v okamžiku zániku jeho vlastnictví, nikoli u nabyvatele.
Ocenění je provedeno podle zvláštního předpisu, kterým je vyhláška č. 297/1997 Sb. Podle § 21 odst. 1 této vyhlášky se kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňují stavby, u nichž je ke dni ocenění pronajato nejméně 80 % jejich podlahových ploch.
Ocenění provádí znalec ke dni právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru, tedy podle stavu, který platil v době, kdy nemovitost vlastnil převodce, dárce či zůstavitel. Časová specifikace ocenění je nutná proto, aby byla nemovitost oceněna ve stavu aktuálním k tomuto dni, avšak u toho, kdo nemovitost převádí. Tato osoba je odpovědná za úhradu daňové povinnosti z převodu své nemovitosti na nabyvatele. Nabyvatel je v takovém případě pouze ručitelem.
Interpretace
tohoto ustanovení provedená stěžovatelem tak, že převáděná nemovitost by měla být oceňována až poté, tedy ke stavu nemovitosti po zápisu vlastnického práva katastrálním úřadem, je nesprávná. Bylo by na převodci, tedy na povinném daňovém subjektu, obstarat znalecký posudek nemovitosti, která se již nachází ve vlastnictví další osoby. Není právního režimu, který by mu zajistil přístup do nemovitostí, které již nevlastní a které jsou ve vlastnictví dalších osob. Převodce by tak nemohl splnit svou zákonnou povinnost předložit správci daně současně s podáním daňového přiznání i znalecký posudek k již převedené nemovitosti. Takový výklad by byl v rozporu se zásadou logiky. Stejně tak by opačně nemohlo mít vliv na daňovou povinnost převodce to, zda se z vůle nového vlastníka poměry změní např. tím, že nový vlastník ke dni převodu práva nemovitost dříve nepronajímanou pronajme apod. K takovým informacím nemá již převodce přístup a nemůže navíc ani dispoziční práva nového vlastníka ovlivňovat.Ani argumentace využívající zpětných účinků vkladu do katastru nemovitostí (s odvoláním na § 133 odst. 2 občanského zákoníku a § 2 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) není případná. Je totiž nutno mít na zřeteli, že nájemní vztah kupujících existoval po celou dobu vkladového řízení, tj. ode dne podání návrhu na vklad až do dne provedení vkladu. Převodce je po tuto dobu stále vlastníkem, který nadále realizuje všechna práva i povinnosti spojené s vlastnickým právem, včetně daňových povinností (daň z nemovitosti). Teprve provedením vkladu nájem splynutím zanikl, byť s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad.
K dané problematice se ostatně již vyjádřil Ústavní soud ve svých nálezech IV. ÚS 500/01 a II. ÚS 487/01. Ústavní soud zde mj. posuzoval i ústavnost
interpretace
a aplikace hmotného práva, konkrétně pak § 9 a § 10 odst. 1 zákona č. 357/1992 Sb., k nimž uvedl shodnou argumentaci, na kterou Nejvyšší správní soud rovněž odkazuje.(ani)
*) Zrušena vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb. s totožným názvem s účinností k 1. 1. 2003.
Zasílání aktuálního vydání na e-mail
Zadejte Vaši e-mailovou adresu a budeme Vám nové vydání zasílat automaticky.