Vydání 3/2004

Žalobou napadené rozhodnutí bylo vydáno v řízení podle § 86 stavebního zákona, jehož účelem je zajistit dodržení povinnosti vlastníka stavby udržovat stavbu v dobrém stavebním stavu tak, aby nedocházelo k jejímu znehodnocení nebo ohrožení jejího vzhledu a aby se co nejvíce prodloužila její uživatelnost. Neprovádí-li vlastník řádně údržbu stavby, může mu stavební úřad nařídit, aby v určené lhůtě a za stanovených podmínek zjednal nápravu. V uvedeném řízení bylo žalobkyni uloženo provést opravu zábradlí balkonu bytu. Ze správního spisu plyne, že byt je v jejím výlučném vlastnictví a tento byt je v domě, který je podle zákona o vlastnictví bytů domem s byty ve vlastnictví jednotlivých jejich uživatelů. Ti - jako vlastníci bytů - jsou zároveň spoluvlastníky společných částí domu.

Správní orgány obou stupňů při vymezení účastníků řízení vycházely z názoru, že vlastníkem balkonu jako stavby posuzované podle § 86 je žalobkyně jako vlastník bytu, ze kterého má jen ona k balkonu přístup. Vycházely přitom z názoru, že podle hlavy III. odst. 2 písm. e) smlouvy o převodu vlastnictví k bytu jsou společnou částí domu jen balkony a lodžie přímo přístupné ze společných částí domu, přičemž uvedený balkon je přístupný pouze z bytu žalobkyně a byl předmětem převodu do výlučného vlastnictví podle hlavy III. odst. 1.1 této smlouvy, protože je tam přímo uveden jako součást předmětu převodu vlastnického práva v popisu převáděné jednotky (tj. bytu) a jejího příslušenství. S tímto názorem žalobkyně v odvolacím řízení nesouhlasila; ostatně již v řízení před správním orgánem I. stupně namítla podáními označenými jako "stížnost", že vlastnicí balkonu není, protože se jedná o společnou část domu, která je v podílovém spoluvlastnictví všech vlastníků bytů v uvedeném domě. Žalobkyně tak v řízení uplatnila námitku, kterou je nutné hodnotit jako občanskoprávní námitku podle ustanovení § 137 stavebního zákona. S takovou námitkou se žalovaný vypořádal tak, že v napadeném rozhodnutí odkázal žalobkyni na soud, který by v občanskoprávním řízení rozhodl o této námitce. Při vymezení účastníků řízení a při řešení uvedené námitky žalobkyně však oba orgány veřejné správy chybovaly.

Balkon je nesporně nutné považovat za stavbu ve smyslu ustanovení § 86 stavebního zákona [§ 139 písm. a) stavebního zákona], a lze tak vlastníku stavby správním rozhodnutím ve správním řízení zahájeném , tedy z podnětu správního orgánu, uložit povinnost provedení jeho údržby [§ 86 odst. 2) stavebního zákona]. Účastníky tohoto řízení jsou vlastník stavby a dále zejména osoby, jejichž práva, chráněné zájmy nebo povinnosti mohou být rozhodnutím přímo dotčeny (§ 97 odst. 1 stavebního zákona). Balkon, i když je přístupný pouze z jednoho bytu, je nepochybně součástí vnějšího pláště domu, neboť je konstrukčně spojen s obvodovou zdí (cihelná stěna) domu. Uvedená skutečnost vyplývá ze stavebně technického řešení domu, které soud zjistil ze statického posudku založeného ve správním spisu. Tato obvodová zeď je nepochybně v podílovém spoluvlastnictví vlastníků všech bytů v domě, a proto účastníky řízení vedeného podle § 86 stavebního zákona musí být všichni vlastníci bytů jako spoluvlastníci této části domu; rozhodnutím vydaným v tomto řízení mohou být dotčena jejich práva a právem chráněné zájmy nebo povinnosti vyplývající z uvedeného vlastnického vztahu (§ 97 odst. 1 stavebního zákona).

Tím, že oba orgány veřejné správy v řízení tyto účastníky řízení zcela pominuly, porušily ustanovení § 97 stavebního zákona, čímž nerespektovaly základní zásady správního řízení uvedené v ustanovení § 3 spr. ř., zejména zásady zákonnosti a součinnosti (§ 3 odst. 1 a 2 spr. ř.), což je vážným procesním pochybením při vymezování správného okruhu účastníků správního řízení a současně i vadou řízení podle § 76 odst. 1 písm. c) s. ř. s. V důsledku tohoto pochybení oba orgány veřejné správy nedodržely zákonný postup při řešení občanskoprávní námitky (§ 137 stavebního zákona). Tím, že nepovažovaly ostatní spoluvlastníky domu za účastníky řízení, nemohly tak zjistit jejich stanoviska k této námitce, a dospět tak k případné dohodě účastníků řízení, což je nutné posoudit nejen jako nedodržení postupu upraveného v § 137 stavebního zákona, ale i jako porušení povinnosti správních orgánů vycházet při rozhodování ve správním řízení ze spolehlivě zjištěného stavu věci (§ 3 odst. 4 a § 46 spr. ř.). Současně je toto pochybení vadou řízení podle § 76 odst. 1 písm. c) s. ř. s. Navíc žalovaný pochybil, když v napadeném řízení odkázal žalobkyni s uvedenou námitkou na soud. Když tak učinil, mělo být řízení přerušeno (§ 137 odst. 2 stavebního zákona).

Oba orgány veřejné správy však navíc pochybily při samotném posuzování uvedené námitky žalobkyně, protože předtím nesprávně vymezily okruh účastníků řízení a nedodržely postup upravený v § 137 stavebního zákona. Balkon v domě s byty v soukromém vlastnictví totiž není částí bytu a není předmětem vkladu a evidence v katastru nemovitostí. V něm se evidují jen byty vymezené jako jednotky podle zákona o vlastnictví bytů (§ 2 zákona ČNR č. 344/1992 Sb., katastrálního zákona, v platném znění). Jako součást jednotky (bytu) nelze vymezit balkon, byť by byl přístupný z jednoho bytu. Předmětem výlučného vlastnictví může být jen jednotka, kterou je byt, nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona o vlastnictví bytů, přičemž bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení [§ 1 odst. 1 a § 2 písm. b) a h) zákona o vlastnictví bytů].

Již z logického hlediska je možné "místnost" obecně definovat jako každý prostor nacházející se v budově, který je uzavřen ze všech stran obvodovými stěnami, podlahou a stropem a je uzamykatelný, tedy je opatřen zárubněmi a vstupními dveřmi. Balkon proto není místností, ale je společnou částí domu podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů. Pojem "společné užívání", který je uveden v citovaném ustanovení zákona o vlastnictví bytů jako zákonná podmínka pro vymezení balkonu jako společné části domu, neznamená, že takto vymezená společná část domu musí být fyzicky přístupná všem vlastníkům bytů. Balkon je stavební konstrukcí (§ 42 vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných požadavcích na výstavbu, v platném znění), přičemž je součástí vnějšího opláštění domu a z hlediska stavebně technického je společnou částí domu. Ostatně i jiné společné části domu jsou společnými částmi domu, i když je u nich rovněž uvedena zákonná podmínka společného užívání, např. jednotlivé zdi v bytu ve vlastnictví jednoho z vlastníků bytů, jež rovněž nejsou fyzicky přístupné vlastníkům ostatních bytů. Navíc se do podlahové plochy bytu nezapočítává podlahová plocha balkonu, což vyplývá ze skutečnosti, že podlahovou plochu bytu tvoří jen podlahová plocha místností [§ 2 písm. j) zákona o vlastnictví bytů a rovněž i čl. 1 bod 2.2.2. Pokynů Českého zeměměřického a katastrálního úřadu č. 24]. Takové zákonné vymezení právního vztahu nemůže změnit smlouva o převodu vlastnictví k bytu, protože při posuzování této otázky je rozhodující zákonná úprava a nikoliv smlouva. K uvedenému hodnocení vlastnického vztahu však správní orgány mohly v uvedeném řízení dospět jen v případě, že by dodržely postup při vymezení účastníků řízení, a při správné aplikaci ustanovení § 137 stavebního zákona, tedy pokud by nedošlo k dohodě mezi účastníky řízení vymezenými v souladu se zákonem a ti by nebyli odkázáni s řešením uvedené občanskoprávní námitky na příslušný okresní soud při současně vydaném rozhodnutí orgánů veřejné správy o přerušení správního řízení a zároveň by hrozilo nebezpečí z prodlení (§ 137 stavebního zákona).

Namísto uvedeného zákonného postupu však orgány veřejné správy zvolily jiné řešení. O uvedené občanskoprávní námitce samy bez opory v zákoně rozhodly, čímž porušily podstatným způsobem již zmíněná ustanovení o řízení před správním orgánem, což v souvislosti s nesprávným posouzením námitky žalobkyně mělo za následek nezákonné rozhodnutí ve věci samé, a soudu tak nezbylo než rozhodnutí obou orgánů veřejné správy zrušit bez nařízení jednání pro vady řízení [§ 76 odst. 1 písm. c) s. ř. s.].